BGH: Vermieter haftet nicht als Störer, wenn Mieter fahrlässig Schaden verursacht

Jinny Verdonck

11. Februar 2021

Entsteht ein Schaden von einer vermieteten Sondereigentumseinheit aus, entsteht für den Eigentümer keine Haftung als Zustandsstörer, sofern der Schaden durch Fahrlässigkeit oder einer vorsätzlichen Handlung vonseiten des Mieters entstanden ist.

Darum ging es in dem Fall

Nach einem Wasserschaden fordert ein Gebäudeversicherer von dem Eigentümer einer Teileigentumseinheit aus übergangenem Recht eine Summe in Höhe von 73.000 Euro.

In dem betreffenden Gebäude befinden sich zwei Teileigentumseinheiten, bestehend aus einem Gastronomiebetrieb und einer Zahnarztpraxis.

An einem eisigen Tag im Dezember 2009 zerbrach in der Zahnarztpraxis eine Kaltwasserleitung, die von den früheren Eigentümern verlegt worden war. Dadurch entstand in der Gastronomie-Einheit ein Wasserschaden. Nachdem dieser Schaden vom Gebäudeversicherer reguliert wurde, fordert der Versicherer vom Eigentümer der Zahnarztpraxis-Einheit eine Erstattung. Der Eigentümer der Gastronomie-Einheit habe Anspruch auf einen nachbarrechtlichen Ausgleich, der auf den Versicherer übergegangen sei. Nach Ansicht des Eigentümers hafte allerdings nur der Mieter, da der Schaden aufgrund mangelnder Beheizung entstanden sei.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben der Klage stattgegeben.

Das BGH-Urteil 

Das Urteil des Landgerichts wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) aufgehoben. Das Landgericht muss nun die Ursache des Schadens prüfen, um festzustellen, ob ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch besteht.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Infrage kommt ein solcher Ausgleichsanspruch, wenn eine Beeinträchtigung eines Sonder- oder Teileigentums durch eine rechtswidrige Einwirkung entsteht, die vom Sonder- oder Teileigentum eines anderen Wohnungseigentümers ausgeht. Nicht infrage kommt ein derartiger Anspruch, wenn die Beeinträchtigung durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums entstanden ist. Das ist hier allerdings nicht der Fall.

Der Eigentümer der Praxis-Einheit müsse nur haften, wenn er auch als Störer gilt. Allein die Tatsache, dass dieser Eigentümer der Einheit ist, von der die Einwirkung ausgeht, setzt nicht automatisch eine Störeigenschaft voraus. Es müsse im Einzelfall anhand einer wertenden Betrachtung geprüft werden, ob das Nachbargrundstück bzw. Einheit mittelbar aufgrund des Willens des Eigentümers beeinträchtigt wurde. Kriterien hierfür seien beispielsweise die Gefahrenbeherrschung, die Vorteilsziehung oder die Veranlassung.

Es kommt darauf an, wodurch der Schaden verursacht wurde

Daher ist die Ursache des Schadens ausschlaggebend. Falls festgestellt wird, dass der Mieter die Räume nicht ausreichend beheizt habe, übernimmt der Eigentümer keine Haftung, da er in dem Fall nicht als Störer angesehen wird. Falls jedoch festgestellt wird, dass beispielsweise keine ausreichende Isolierung des Bauteils, von dem der Schaden ausgegangen ist, vorlag, und eine Rolle beim Schadenseintritt gespielt hat, kann der Eigentümer für den Schaden zur Verantwortung gezogen werden. Wenn keine Abgrenzung möglich ist, inwieweit Eigentümer und Mieter den Schaden verursacht haben, können beide gleichermaßen für den Schaden haftbar gemacht werden.

Es liegt nun am Landgericht zu klären, wodurch der Schaden verursacht wurde.

BGH-Urteil vom 18.12.2020, V ZR 193/19